Forældrekøb salg til barn
Ved salg af forældrekøbt bolig mellem forældre og barn, må salgsprisen normalt ikke være mere end 15% under seneste salgsvurdering. Hvis salgsprisen overskrider de 15%, vil barnet skulle betale gavebeskatning. For at denne regel skal være gældende, må vurderingen af boligen dog ikke på nogen måde være misvisende, f.eks., hvis der er foretaget større renoveringer, som ikke er blevet meldt ind til Bygnings- og Boligregistret (BBR).
Såfremt barnet selv har været bosiddende i boligen fra forældrekøbet, kan barnet efter overtagelse af boligen, frit videresælge boligen i en traditionel handel uden beskatning. Se Parcelhusreglen.
Regler for forældrekøb
Reglerne for forældrekøb gælder ikke kun ved udlejning af boligen til forældrenes barn, reglerne gør sig også gældende ved udlejning til både dine eller din ægtefælles nærtstående familiemedlemmer, som f.eks. bedsteforældre og forældre, børns ægtefæller og børnebørn og deres ægtefæller.
Her er nogle punkter, man skal være opmærksom på ved forældrekøb:
- Man skal betale skat af markedslejen
- Man skal lave regnskab
- 3 mulige metoder for beskatning
Hvordan beskattes forældrekøb?
Ved forældrekøb er der 3 forskellige muligheder for beskatning.
Almindelige skatteregler
Hvis der ikke vælges enten beskatning efter virksomhedsordningen (VSO) eller kapitalafkastordningen ved beskatning af forældrekøb, så bliver man ganske enkelt beskattet efter de almindelige skatteregler.
Virksomhedsordningen
Også kaldet virksomhedsskatteordningen eller forkortet VSO. Når man benytter sig af forældrekøb, betragtes det som en erhvervsvirksomhed, og derfor kan man vælge at drage fordel af virksomhedsordningen. Hvis man allerede driver anden virksomhed i virksomhedsordningen, så skal forældrekøbsboligen også inkluderes i ordningen.
Virksomhedsordningen giver nogle skattefordele for virksomhedsejere. For eksempel kan renter betalt af virksomheden være fradragsberettiget fra din personlige indkomst. Der er dog en del regnskabsmæssige krav ved virksomhedsordningen, derfor kan det være godt at benytte sig af en revisor. Revisorudgifterne kan trækkes fra i virksomhedens regnskab.
I 2021 trådte nye regler i kraft, som gjorde det mindre fordelagtigt at benytte virksomhedsordningen ved forældrekøb. Denne nye regel betød, at der nu skal medregnes en rentekorrektion. Den gældende sats for rentekorrektion siden 2020 er 3%, og skal beregnes i forhold til gælden i forældrekøbsboligen.
Hvis ikke der er en anden virksomhed i virksomhedsordningen, så vil rentekorrektionen beregnes af den fulde gæld i virksomhedsordningen. Dette beløb kan dog ikke overstige beløbet for de samlede renteudgifter.
Hvis der er anden virksomhed inkluderet i virksomhedsordningen udover forældrekøbsboligen, beregnes satsen for rentekorrektion på 3% i forhold til den procentdel af gælden i virksomhedsordningen, som kommer fra boligen fra forældrekøbet. Rentekorrektionsbeløbet kan ikke overstige beløbet for de samlede renteudgifter.
Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen gør det muligt, at en andel af virksomhedens overskud beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Man skal derudover ikke betale am-bidrag af kapitalafkastet. Kapitalafkastsatsen har de seneste år været 0%, hvilket udligner satsen ved de almindelige skatteregler. I så fald, at kapitalafkastsatsen bliver højere end de 0%, kan ordningen være en fordel for personer med flere selskaber.
I 2021 trådte nye regler i kraft, som gjorde det mindre fordelagtigt at benytte kapitalafkastordningen ved forældrekøb. Denne nye regel gjorde, at købsprisen ikke længere medregnes i det grundlag, som kapitalafkastet udregnes ud fra. Derfor er det først så snart, at kapitalafkastsatsen hæves til højere end 0%, at kapitalafkastordningen kan være fordelagtig ved forældrekøb.
Hvordan beskattes forældrekøb ved salg?
Når man sælger en lejlighed eller anden form for bolig, der er købt til udlejning gennem et forældrekøb, skal fortjenesten fra dette salg beskattes. Beløbet beregnes ved at fratrække alle omkostninger i forbindelse med køb og salg, herunder forudbetalt husleje (hvis nogen) samt regnskabsmæssig afskrivning på ejendomsværdier i Danmark på grund af inflationsforanstaltninger, der stiger hvert år med 10.000 DKK.
I den situation, hvor forældrene selv har boet i boligen, om det har været i kort eller længere tid, så kan boligen sælges uden beskatning af overskuddet. Dette er takket være Parcelhusreglen.
Regler for forældrekøb af hus
Der blev lavet store ændringer i reglerne for forældrekøb af hus i 2021. Blandt andet blev der lavet store ændringer for hvornår et forældrekøb kan inkluderes i virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen. Læs mere omkring dette ovenfor.
Regler for forældrekøb af lejlighed
Reglerne for forældrekøb af lejlighed blev ændret i 2021. Særligt hvordan forældrekøb beskattes blev ændret. Se mere længere oppe i artiklen.
Regler for forældrekøb af andelsbolig
Reglerne for forældrekøb af andelsbolig blev ændret i 2021. Særligt hvordan forældrekøb beskattes blev ændret. Læs mere længere oppe i artiklen.
Forældrekøb og virksomhedsskatteordning
Virksomhedsskatteordningen, bedre kendt som virksomhedsordningen og forkortet VSO.
Hvad er virksomhedsordningen?
Virksomhedsordningen er en mulighed for personligt ejede virksomheder, som interessentskaber (I/S) eller enkeltmandsvirksomheder, hvor de kan drage skattemæssige fordele.
Fordelen opnås ved investeringer i virksomheden, hvor man i stedet for at trække pengene ud af virksomheden, investerer yderligere i for eksempel en ny forældrekøbsbolig. Af det overskud, der bliver opsparet i virksomheden, vil man ved hjælp af virksomhedsordningen nøjes med at betale 25% a-skat.
Virksomhedsskatteordningen er dog kun en fordel i forhold til investeringer i virksomheden, da man stadig skal betale almindelig skat så snart man trækker pengene ud til privat forbrug.
Forældrekøb hvad kan trækkes fra?
Når man foretager et forældrekøb af bolig er der en række udgifter, der kan trækkes fra. I denne sammenhæng er der dog nogle regler, der er vigtige at være klar over.
Udgifter, der kan trækkes fra ved forældrekøb:
- Ejendomsskatter
- El, vand og varme (gælder kun hvis lejeren betaler disse udgifter gennem huslejen)
- Vand-, kloak- og renovationsafgifter
- Administration og revisorbistand til regnskabet
- Forsikring af ejendommen
- Skorstensfejer, snerydning og fejning
- Kontingent til grundejerforening
- Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
Derudover kan udgifter fra vedligeholdelse også trækkes fra. Disse udgifter kan dog kun trækkes fra, hvis der er tale om vedligeholdelse af almindeligt slid, som for eksempel nedslibning af gulv eller malerarbejde. Udgifterne kan kun trækkes fra i perioden, hvor boligen er udlejet.
Ved reparation af skader, kan udgifterne trækkes fra så længe disse ikke er dækket af en forsikring, skaden er sket efter boligovertagelse og så længe boligens stand ikke forbedres i forhold til før skaden indtrådte (for eksempel ved vandskade i badeværelset, hvor man så får lavet helt nyt badeværelse. I så fald kan denne udgift ikke trækkes fra).
